住宅ローンが残っている家を不動産売却する場合、手元資金での持ち出しなく売却できるかどうか気になる方も多いのではないでしょうか。
重要なのは、不動産売却で住宅ローンが一括返済できれば問題ないものの、完済できなかった場合はどうすれば良いのかという疑問もあります。
今回は、そのような不動産売却でローン返済をする際の注意点や不動産売却つなぎローンについても解説します。
不動産売却でローン返済する手続き
不動産売却でローン返済する手続きとして、次の手順で行われます。
1.金融機関へ一括返済する連絡
2.引き渡し日の決定
3.返済金額の確定
4.不動産売却のお金でローン返済する
これらの手続きを、よりスムーズに行える不動産売却つなぎローンは次の項目で紹介します。
1.金融機関へ一括返済する連絡
不動産売却をしてローン返済すると決めたら、金融機関に今ある不動産を売却する予定があることを連絡します。
これは金融機関が抵当権と言って、その家を担保にしているので、無断で売却できないからです。
この時点で日時が決まっていなくとも問題ないものの、不動産売却で引き渡しをする2か月前までに連絡しておくことが必要です。
2.引き渡し日の決定
不動産売却が決定して引き渡し日も分かったら、引き渡し日の1か月前までに不動産売却後の引き渡し日を連絡します。
その理由として、先ほどの抵当権を抹消する手続きが必要なことや引き渡し日のうちにローン返済を一括返済するためです。
抵当権抹消手続きの書類が金融機関から送られてくるので、その書類も早めに作成しましょう。
難しい場合は司法書士に依頼するのも有効ですが、数万円以上の費用が発生します。
引き渡し日が分からない場合は、先ほど紹介した不動産売却つなぎローンを利用するのもポイントです。
3.返済金額の確定
返済額の確定を行います。
変動金利で融資を受けている場合、本来支払うべき未払いの利息が存在します。
これを日割りして最終的な返済額が計算され、金融機関から通知する流れです。
この計算には手間がかかるため、一括返済の手続きをする際には数万円の手数料が発生します。
一方で、ネット手続きをすると、この数万円の手数料が無料になるケースもあるので念のためチェックしておきましょう。
4.不動産売却のお金でローン返済する
不動産売却を行って引き渡し日に不動産売却をした売主、買い主、不動産会社が集まります。
ここでローンの返済手続きを行い、一連の手続きが完了です。
不動産売却つなぎローンとはなにか？
不動産売却つなぎローンと呼ばれる融資方法があります。
ここでは、どのようなローンなのかを解説し、メリットや注意点も紹介します。
不動産売却つなぎローンとは
不動産売却つなぎローンとは、不動産売却を予定している物件を担保にして売却が完了するまで必要な資金を借入れて、物件の売却代金を返済に当てるローンです。
住み替え資金や引っ越し費用などの目的に利用できます。
不動産売却による住み替えを検討している方にとって便利な方法といえるでしょう。
不動産売却つなぎローンのメリット
不動産売却つなぎローンのメリットは次の点が挙げられます。
・売却までの返済は利息だけ
・売却期間が作れる
・不動産売却する前に資金調達が可能
売却までの返済は利息だけ
不動産売却までに必要な返済は利息だけで済みます。
そのため、ローン返済の費用もそこまで高額なものではありません。
無理のない範囲で、ローンが返済できる点で、不動産売却つなぎローンは利用が便利です。
もちろん、不動産売却が成立したら、その費用は全額元本の返済に充てられます。
売却期間が作れる
不動産売却までの期間が確保できることで、安易に不動産売却を進めることなく、余裕を持って不動産売却が進められます。
時間がないと、極端に安い価格で不動産売却をしてしまいますが、不動産売却の期間が確保できることで、納得の行く売却価格で不動産売却を可能にします。
不動産売却する前に資金調達が可能
売却を待たずに必要資金を借り入れられます。
それによって急いで売却しないと、必要なお金が用意できないといったトラブルを未然に確保できるのがメリットです。
不動産売却で住宅ローン返済できなかった場合の方法とは？
不動産売却で住宅ローン返済できない場合もあります。
その場合の対処法として次の方法が挙げられます。
・住み替えローンの利用
・手持ち資金を利用
・任意売却を行う
住み替えローンの利用
こういったケースもあるので、多くの金融機関では住み替えローンというローンを提供しています。
これはローン残債のある住宅を売却できるローンです。
仕組みとしては、不動産売却後に残ったローンと新しい住宅ローンをまとめて一緒にできるものです。
これによって残ったローンが新しい住宅のローンと合わさるので、不動産売却を行って住宅ローン返済できなかった場合でも新しい住宅ローンに上乗せされるだけです。
そのため、面倒な手続きが必要ありません。
ただし、二重にローンを組むことから金融機関の審査が厳しめです。
その点に注意して検討してみましょう。
手持ち資金を利用
最も簡単な手段が手持ち資金を利用して完済する方法です。
不動産売却で売却金が振り込まれるのと同時に自己資金を合わせた金額で住宅ローン返済が完了します。
貯金を切り崩したり、親族からお金を借りたりといった方法で返済できます。
新たに借り入れがいらないので利息分だけお得に補填する仕組みがメリットです。
任意売却を行う
最終手段が任意売却です。
これは金融機関の合意を得たうえで、ローンの残った不動産売却をする方法です。
通常は、手放す不動産がローンの担保（抵当権）になっています。
そのため、不動産売却をするということは、担保を手放すことになり、通常は金融機関が認めることがありません。
しかし、金融機関と交渉し、抵当権を外して売却できるようにするというのが任意売却です。
交渉に失敗するリスクがあるほか、任意売却によって信用情報に傷がつき、今後しばらくはローンを組むのに不利となるデメリットもあります。
交渉が成功したら、残ったローンを担保なしで返済していけます。
ただし、信用情報に傷が付いたり、審査を受ける手間があったりなど、あまり良い方法ではありません。
まとめ
住宅ローンが残っている場合の不動産売却について解説しました。
まず、住宅の住み替えをする際に不動産会社からいくらで売れるか売却金額を把握しておくことが重要です。
そのうえで、残った住宅ローンの返済をどう返済するか計画することも知っておきましょう。
また、必要に応じて今回紹介した不動産売却つなぎローンを利用することで、より円滑な物件の住み替えが可能となります。