不動産売却とローン残債の注意点とは？ローンの管理の重要性

 

住宅ローン残債が残っていても手元の住まい（マンション、戸建て）や土地といった不動産売却が可能です。

 

新しい住まいに切り替えたり、ライフスタイルが変わったりなど不動産を手放す事情はケースによって異なるものの、不動産売却を行う前にローンの状況を確認することは大変重要です。

 

そこで今回は、ローン残債と不動産売却と資金管理について解説します。

 

ローン残債のある不動産売却は注意点も多い

ローン残債とは住まいの場合、住宅ローンの残った状態のことです。

 

このような物件は銀行の担保となっていることも多く、次のような点に注意して不動産売却を進める必要があります。

・返済計画の策定
・事前に金融機関へ連絡
・売却の諸経費を試算
・残債を確認

 

返済計画の策定

ローン残債を不動産売却金で賄い切れないケースが出てきます。

 

その場合、手持ち資金を使用する必要があります。
そのため、不動産売却をいくらで行うかといったことに注意しましょう。

 

事前に金融機関へ連絡

本来はローン残債がある状態で不動産売却を行うことは、理屈のうえでは難しいことです。
ただ、一括返済をしたと同時に不動産を手放せば問題なく不動産売却が可能です。

 

このような手続きをする上で必ず行っておきたいのが住宅ローンを組んでいる金融機関への連絡です。

 

売却日が決まっていない状態でも、事前に連絡を入れておくことで金融機関側も準備を進められるほか、ローン残債のある不動産売却の同意を得られるというメリットもあります。

 

面倒であっても必ずローンを組んでいる金融機関へ事前連絡しておきましょう。

 

売却の諸経費を試算

不動産売却は、売って終わりではありません。
売却に当たって多くの費用が発生します。

 

主に次のような費用が発生するので注意しましょう。

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙代（税金）
・抵当権抹消費用（金融機関に支払う）
・ローン返済手数料（同じく金融機関に支払う）
・登記名義人　表示変更登記費用

 

これらの費用が発生し、さらに土地の規模によっては税金も多くかかります。
自分で試算するのが難しい場合は、利用を検討している不動産会社へ相談してみましょう。

 

残債を確認

基本となりますが、いくらの残債が残っているか確認します。
残債を勘違いして売却してしまうと、ローン返済ができなくなる恐れもあります。

 

そうなると、そもそも不動産売却ができないことにもつながるので注意しましょう。

 

ローン残債の残った状態で不動産売却をするなら買取を利用するのも有効

不動産売却を不動産会社に依頼したら、一般的には売買仲介と呼ばれる方法で不動産会社が購入者を探すといった方法が取られます。

 

一方で、不動産仲介は相手が見つかるまで不動産売却が成立しないため時間もかかってしまうケースも多くあります。
さらに買い手から値切りを求められて買い叩かれる場合も少なくありません。

 

このような問題を解決するのが不動産買取です。

 

不動産仲介では難しい不動産も、不動産会社に買い取ってもらう不動産買取なら買い手を待つことなくスムーズに不動産売却が可能です。

 

このような不動産買取を受けるメリットとして次の点が挙げられます。

・抵当権が付いている不動産売却も容易
・仲介手数料が発生しない
・手続きが簡単
・短期間で売却が可能

 

抵当権が付いている不動産売却も容易

住宅ローン残債がある物件は、金融機関が担保にしている状態です。
つまり抵当権が付いた物件なのです。

 

このような状態の不動産を売却する場合、金融機関へ事前に連絡を入れる必要がありますが、いつ一括返済を行うか日にちを決めるなどスケジューリングをする必要があります。

 

不動産仲介による不動産売却では、こういったスケジュールが立てにくく不動産売却しにくいケースも少なくありません。

 

一方、不動産買取であれば具体的な引き取り日や買取金の振込み日などが決定しやすいため、抵当権のついている不動産も容易にローン返済などのスケジュールが立てやすいメリットがあります。

 

仲介手数料が発生しない

不動産買取は仲介と異なります。

 

そのため、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
そういった手数料の問題がないのも不動産売却のメリットです。

 

手続きが簡単

不動産買取は不動産仲介のような手間はかかりません。

 

不動産仲介の場合は、不動産会社との打ち合わせや価格調整、資料や契約書やり取りなど多くの手続きが必要になります。

 

一方、不動産買取は実際に不動産会社の社員が自宅訪問したり、こちらが不動産会社へ行ったりと手間もかからないメリットがあります。

 

簡単なやり取りであれば、郵送で書類のやり取りをするだけで完結することさえ珍しくありません。

不動産仲介に比べて手続きが非常に簡単なのがメリットです。

 

短期間で売却が可能

ローン残債のある不動産売却にとって最大のメリットが短期間での売却をできることです。
不動産買取は、直接不動産会社が不動産を買い取ります。

 

そのため、買い手が見つかるまで買取を待つといったことがありません。

 

査定額がそのまま買取金額になることから、ローン残債がオーバーローン（売却額がローン残債を下回る）かどうかすぐに判断できるメリットがあります。

 

不動産会社によっては1週間以内に不動産売却が完了し、買取金を受け取れるケースさえあります。

 

すぐにお金が受け取れる、受け取れる金額が分かるといった点は、ローン残債のある不動産売却のケースにとって、かなり重要なポイントです。

 

ローン残債のある不動産売却は不動産買取も不動産仲介も詳しい不動産会社へ

ローン残債がある不動産は、スケジュール調整や資金管理が重要です。

 

そのため、不動産売却を行う場合は、不動産仲介によってより高い買取金額を狙ったり、不動産売却で正確な支払日を決めたりといった多くの行動が求められます。

 

このように柔軟な対応を求められるのが重要なので、不動産売却も不動産仲介はもちろん、不動産買取の両方に詳しい不動産会社を選ぶのがポイントとなります。

 

もし、ローン残債のある不動産売却をする場合は、そういった不動産会社かどうかチェックしましょう。

 

まとめ

ローン残債のある不動産売却は、売却代金で残債が支払えるか、一括で手持ち資金から残債が支払えるかが重要です。

 

つまり、資金管理を十分に行うために売却する不動産がいくらで売却できるかといった不動産の査定内容を把握しておくことがポイントになります。

 

このような問題が起こったら、売買仲介や不動産買取の両方に対応している不動産会社に相談するのがおすすめです。
相談することによってローン残債との兼ね合いについても解決する手段が分かるでしょう。