ー空き家の不動産売却にかかる費用や税金は？費用の節約や注意点もー

土地や不動産を資産として相続したものの、空き家状態の建物を受け取った形になった場合、リフォームをして自分で住むという方法もありますが、多くの方が検討するのは不動産売却ではないでしょうか。
しかし、築年数が高いことや立地などから価値が期待できないことで、売却する際の費用なども気になるという方も少なくないはずです。
そこで今回は、空き家を不動産売却という形で手放す場合、どのような費用が発生するのか、それらを節約する方法はどのようなことかといったテーマで解説します。

空き家を不動産売却した際に発生する費用や税金は？

空き家を不動産売却する場合、無料で行えるわけではありません。
実際に売却をした場合、費用や税金が発生します。
ここでは、空き家を不動産売却した際の費用や税金について解説しましょう。

空き家を不動産売却した際に発生する費用

空き家を不動産売却した際に発生する費用として次のようなものが発生します。

・仲介手数料
・解体費用
・司法書士報酬

まず、個人で不動産売却することは困難です。
そのため、一般的に不動産会社に依頼することが行われます。
この不動産会社に依頼する場合、仲介手数料が発生するのです。
その金額の目安は次のような式で算出できます。
仲介手数料　＝　（売却価格×3％）＋6万円＋消費税
なお、これは400万円超の取引による仲介手数料の目安であり、以下の場合は次のような目安になります。
売却価格200万円以下の手数料　＝　売却価格×5％(税別)
200万～400万円以下の手数料　＝売却価格×4％＋2万円(税別)

空き家の建物が資産価値のない場合、解体して売却する必要が出てきます。
その場合は木造で1坪5万円程度が解体工事にかかる費用の目安です。
解体を回避するために安易なリフォームをしてしまうと、かえってリフォーム代が高くつくケースも多いので、不動産会社と相談して解体するかどうかを検討しましょう。

また、相続した空き家を不動産売却する場合は登記をする必要もあります。
そのため、登記のスペシャリストである司法書士に登記を依頼しなければなりません。
その場合は、9万円前後が報酬として発生します。

空き家の不動産売却かかる税金

空き家を売却すると次のような税金も発生します。

・登録免許税
・印紙税
・譲渡所得税（譲渡所得が出る場合のみ）

まず、登録免許税は、相続登記手続きにかかる税金を指します。
相続を受けた後に相続登記していない場合は、売却前に必ず手続きを済ませておく必要があります。
なぜなら済ませていないと、すでに故人になっている人の名義の土地が不動産売却にかけられるという状態になり、誰が売ったかわからなくなるからです。
そのため、名義を相続後の人にしておく必要があるのです。
なお、費用として次のような金額の税金が発生します。
登録免許税　＝　固定資産税評価額×0.4％
この固定資産税評価額とは固定資産税通知書に書かれている金額のことです。
固定資産税の通知で価値がわかるようになっています。

印紙税は、不動産売却をする際に作成する契約書にかかる税金です。
不動産売却は収入印紙を貼ることで契約書として成立します。
この印紙税は売買契約書に記載された売却金額によって税額が変化するのが特徴です。
目安としては次の費用が掛かります。
10万円を超え50万円以下のもの　：200円
50万円を超え100万円以下のもの：500円
100万円を超え500万円以下のもの：1千円
このように金額が増えるほど印紙税も高額になります。
なお、1,000万円以下の場合は5千円、5,000万円以下のもので1万円、空き家であれば1億円以下のものの3万円が現実的なところではないでしょうか。
参考に50億円を超える場合は48万円かかります。
注意点として、この金額は令和6年3月31日までであり、それ以降は価格が上がります。

譲渡所得税は不動産売却によって得た利益に対する所得税と住民税のことです。
空き家を不動産売却すると利益が出るため、課税の対象となります。
なお計算式は次の通りです。
譲渡所得　＝　売却額×5％
なお、関連して空き家がいくらで取得されたかわかる場合は次のような計算式です。
譲渡所得　＝　家の売却額－(取得費＋譲渡費用)－控除額

ここから譲渡所得税を見ていきましょう。
譲渡所得税　＝　譲渡所得（先ほど算出した金額）　×　税率
気になる税率は、所有していた期間によって異なります。
長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315％　+　住民税5％　＝20.315％
短期譲渡所得（5年以内）：所得税30.63％　+　住民税9％　＝ 39.63％
相続した場合、5年以内の高額な税率がかかると思われがちですが、相続の場合は前所有者の所有期間も含めます。
そのため、多くの場合は5年超になることが多いでしょう。

不動産売却の節約法は？

不動産売却の節約法は、助成金や控除の利用、解体が必要な場合はあらかじめ不用品を片付けるといったことが挙げられます。

まず、助成金や控除は相続時に支払った相続税分を取得費として譲渡所得から差し引けるといった方法があります。
確定申告が必要となりますが、かなり節約できる方法です。
また、自治体によっては上限金額が設定されているものの空き家の解体費用の助成をしているケースも見られます。
確認してみましょう。

次にあらかじめ不用品を片付けると解体費用が節約できます。
解体費用は、発生したがれきの費用で計算されるのでがれきを少なくすればするほど安くなるからです。

空き家の不動産売却の注意点

空き家の不動産売却の注意点を最後に紹介しましょう。

売り出し価格は少し高めに設定

売り出し価格は少し高めに設定しましょう。
フリマアプリを利用した方ならわかるかもしれませんが、どのようなものでも相手は必ず値切り交渉をしてきます。
そのため、弱気の価格でいきなり売ろうとしてしまうとさらに買い叩かれる可能性が高いのです。
買主に値下げ交渉されるリスクも理解して、売り出し価格は査定額プラス10％を目安に設定しましょう。