不動産を任意売却する場合の競売との違いとは何なのか

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住宅や土地などの不動産を購入する場合は通常、金融機関との間で住宅ローンを組み、その借入金を販売会社への購入代金の支払いにあてます。従って、不動産の購入後は債権者となる金融機関に借入金の返済をしていくことになります。

ところが、何らかの理由によってローンの返済が不能になったことから、購入した不動産を任意売却したり、競売にかけられたりすることがあります。

その売却代金がローンの債務残高の返済にあてられます。任意売却と競売による売却では、売却における方法や流れが異なります。

抵当権の設定

住宅ローンの借入金は非常に高額であり、且つ長期の返済になるため、土地や建物は債権者（銀行などの金融機関）へ担保として提供され、債権者が抵当権を設定します。

従って、債務者が住宅ローンの返済ができなくなると、債権者は担保となっている土地や建物を売却し、債権の回収を図ろうとします。

任意売却とは

不動産の任意売却とは、所有者自らの判断により、自身の意思によって所有不動産を売却することです。つまり、法律による強制力のない自主的な売却であり、自由に売買契約を結ぶことが可能です。

任意売却の場合は一般的に、不動産会社に売却の依頼をします。不動産会社は当該不動産の査定や販売に関するアドバイスを行い、また契約書類の作成や交渉などを代行します。

なお、不動産の売却においては税金や手数料など高額な費用がかかるため、それらの費用の内容を事前に確認しておくことが大切です。

また、任意売却の場合は、法務局における当該不動産の所有権の移転登記が必要なため、法律的なアドバイスを受けておくことも求められます。

なお、任意売却には以下の2パターンがあります。
①住宅ローンの借入金をすでに完済し、不要となった不動産を売却する場合
②住宅ローンの借入金の返済が不能となったため、不動産を売却してその売却金を住宅ローンの返済にあてる場合

後者の場合は、債権者（金融機関）と相談して売却するのが一般的です。

債権者との相談による任意売却

債権者との相談による任意売却には以下のような特徴があります。

①売主側が市場価格に即して販売価格を決められるため、競売より高い価格で売却できます。
②債務者と債権者が事前に打ち合わせするため、処理がスムーズに進みます。
③不動産会社への仲介手数料は売却代金から支払われるため、資金を用意しなくて済みます。
④住宅の明け渡しなどのスケジュールを調整できます。
⑤所有者の意思による売却であるため、法的な競売とは違い、個人情報などを他人に知られる心配がありません。
⑥残った債務を分割払いにしてもらうことが可能です。

通常、売却代金だけでは住宅ローンの完済ができません。実は、債務が残ると、その残債は基本的に債権者からサービサー（債権回収会社）に転売されます。

従って、売却後はサービサーに残債の返済をしていくことになりますが、サービサーは非常に低い金額で債権を買い取っているため、返済条件を緩くしてもらうことが可能になっています。

なお、任意売却をするためには債権者が持つ抵当権の抹消が必要です。仮に、担保の抵当権者が複数存在する場合、その内の1社でも抵当権の抹消に応じないと任意売却は不可となります。

その場合は競売ということになりますが、競売になると時間や手間、費用がかかるため、債権者としても避けたいのが本音です。また、第2順位以下の債権者は債権を回収できないということが起こりがちです。

実は、競売では抵当権の設定順位の高い債権者から債権を回収していきます。例えば、第1抵当権者は1,400万円、第2抵当権者は600万円、第3抵当権者は500万円の債権があったとします。

その際に競売物件が800万円で落札された場合、800万円はすべて第1抵当権者が回収し、第2、第3抵当権者は1円も回収できません。

そこで、業界には「ハンコ代」という慣例があります。抵当権を抹消してもらうため、第1順位の債権者が第2順位以下の債権者に対して、抵当権抹消の承諾料（通称、ハンコ代）を支払います。第2順位以下の債権者は回収不能になるくらいならハンコ代をもらった方が得になるため、抵当権の抹消に協力するのが一般的です。

一例として、住宅金融支援機構における担保抹消承諾料は以下のようになっています。
・第2順位：30万円または残元金の1割のいずれか低い額
・第3順位：20万円または残元金の1割のいずれか低い額
・第4順位以下：10万円または残元金の1割のいずれか低い額

競売とは

不動産における競売とは、債務者がその債務を履行しなかった場合に、債権者が抵当権の設定してある不動産を競売にかけて売却し、その売却代金を債務の返済にあてる手続きのことです。要するに、競売というのは債権者が債務者に貸し付けた金額を回収する手段として用いられています。

競売においては、競売開始前に裁判所から評価額が公示され、その評価額から一番高い価格で入札した業者に落札されます。評価額より高い価格が無かった場合は競売が不成立となります。

なお、競売の場合は任意売却以上に売却代金が残債金額に満たない場合が少なくなく、債務者は返済を続けていかなければなりません。

競売の手順としては、債権者が裁判所に担保不動産の競売を申し立て、裁判所が購入者を一般公募します。競売には以下のような特徴があります。

①債務者の意思は一切無視されます。
②裁判所が競売価格を決めますが、一般的に競売価格は市場価格の50～70％になっています。
③競売の情報は裁判所から公表されるため、競売物件をインターネットで流す業者があったり、近隣にチラシを撒いて顧客を探す業者があったりすることから、債務者のプライバシーが漏れる可能性もあります。
④売却における諸費用や、引越しにかかる費用は債務者自身の負担となります。
⑤落札後に住宅に居ると不法占拠になり、裁判所から明け渡しの強制執行があります。
⑥残債金額は任意売却より多くなる傾向にあり、また返済に対する猶予も厳しくなります。