成年後見人が不動産売却をするには？知っておきたいポイント

 

成年後見人とは、認知症や知的障害などの理由で自己の判断が困難な場合に、本人の代理としてあらゆる手続きを進める人をいいます。
そのような人が本人（被後見人）に代わって居住用の不動産などを判断するケースも度々みられます。

 

しかし、このような重大問題といえる不動産売却をいくら成年後見人といっても行えるのでしょうか。
今回は、成年後見人が不動産売却を行う場合、必要な許可や処分の方法といった流れを中心に解説していきます。

 

不動産売却はケースによって許可が必要な場合とそうでない場合がある

成年後見人は、本人に代わって財産管理やそれに準ずる判断を行って法的な契約や不動産売却などの手続きをすすめられます。

 

しかし、冒頭でお話しした通り、居住用の不動産など売却する本人に深刻な不利益をもたらすケースについては、成年後見人であっても単独ではできない場合もあります。

 

ここでは、不動産売却に許可が必要なケースと、そうでないケースについて解説しましょう。

 

居住している不動産売却は成年後見人単独ではできない

本人が現在住んでいる不動産は居住用不動産と呼ばれます。
このような不動産に関しては、成年後見人であっても自己の判断だけで売買契約をして売却できません。

 

さらに本人を保護する目的で、住民票が移されていなくとも、現在住んでいるという事実がある不動産についても同様の扱いとなります。

 

例えば、本人の住所はA県にあるのに対し、実際に住んでいるのはB県の不動産という場合は、B県の不動産が居住用不動産とみなされます。

 

いずれにしても本人が明らかに不利益となるような土地売却は、単独の判断でできないようになっているのが日本の制度です。

 

この場合は、家庭用裁判所の判断を仰ぐことになります。
なお、関連して無許可でこれらの不動産を売却した場合は、その事実が発覚し次第、契約が無効となるため注意しましょう。

 

意外に見落としがちな居住用不動産

本人が介護施設に入所している場合、かつて住んでいた場所も居住用不動産とみなされるため、成年後見人単独では売却できません。

 

その理由として、介護施設はどのような場所であれ、退所する可能性があるからです。
万が一、本人が退所した場合に住んでいた不動産に戻れなかった場合は大きな問題となります。

 

このように現在は住んでいなくとも、介護施設に入所しているケースについては居住用不動産として手続きしなければならないのです。

 

非居住用不動産の売却は成年後見人の判断だけで可能

不動産売却には、成年後見人であってもある程度の制約があります。
しかし、非居住用不動産の売却であれば、財産管理の一環で成年後見人の判断だけで済むのです。

 

例えば、田んぼや畑、あるいは別荘といった不動産は成年後見人の判断で売却できます。
また、本人が所有しているマンションやアパートも本人が住んでいない資産運用目的のものであれば、成年後見人の判断で売却可能です（運用目的と居住目的を兼ねたものは許可が必要）。

 

ただ、本人の意向などは反映されます。

 

居住用不動産の売却に必要な許可とは？

一般的な世帯で成年後見人制度を利用した場合、所有する不動産のほとんどが居住用不動産です。
そのため、売却については許可がいることも多いといえます。

 

そのような許可を取る先は、家庭裁判所です。

 

居住用不動産売却で判断されること

居住用不動産の売却にあたって、家庭裁判所へ許可を取りに行きますが、その際に裁判所では次のような点を判断します。

 

・売却する必要性
・本人の意向や生活状況
・本人の帰宅先
・不動産の売却の条件
・売却代金の扱い方

 

まず、そもそも居住用不動産を売却する必要性があるのか判断します。
特に理由もなく、現金を確保したいという目的だけでは、許可が下りません。

 

ただ、もはや処分する財産もなく、介護施設の費用などをねん出するという目的など、止むを得ない目的の場合は許可が下りる可能性が高くなります。

 

いくら必要であったとしても、本人が嫌がるといった場合は許可が下りない可能性もあります。
判断能力が低下しているといっても、やはり最優先されるのは本人の希望です。

 

同時に生活状況が問題なく、居住用不動産を売却する意義が見いだせない場合は許可が下りないでしょう。

 

売却後に本人の帰宅先を確保しておく必要があります。
例えば、子どもの家であったり、ほかの居住用不動産になりうる不動産があったりといった場合です。

 

帰宅先の確保ができない場合は、許可が下りません。

 

売却条件も見られるでしょう。
不当な金額での売却を強いられる場合は、許可が得られません。

 

例えば、駅前の住宅といったところなのに数万円といった契約の場合は許可が下りにくいといえます。

同時に売却金の扱い方も見られるので、問題があれば許可が下りません。

 

居住用不動産の売却の流れ

最後に居住用不動産の売却の流れを紹介します。

 

まず、家庭裁判所（本人の住所地の管轄場所）に申立書を提出します。
ここには本人の氏名や、なぜ売却するのかといった趣旨を記載します。

 

あわせて、関連書類として不動産の全部事項証明書、不動産業者が作成した査定書などを用意しなければなりません。
もし成年後見人を監督する立場の人である成年後見監督人の方がいた場合は、その方の同意を得た旨の意見書が必要です。

 

これらの関係書類と印紙や切手（800円相当）を用意して申請手続きを行います。

 

そのうえで裁判所の審査が行われ、許可が下りた場合は書類に記載した不動産業者と売買契約を行い、居住用の不動産売却が可能となります。

 

ただし、成年後見人の使い込みなどがないか厳しく審査されるため、時間がある程度かかることを知っておきましょう。

 

まとめ

成年後見人であれば、家庭裁判所の許可を得ることで売買契約を行い、不動産売却によると土地の処分を本人に変わって行えます。
さらに居住していない不動産の売却については、これらの許可がなくとも実施できるのが実情です。

 

しかし、能力か欠如している場合であっても財産の処分は大きな問題であり、その流れは慎重に進めていく必要があります。

 

まずは改めて成年後見人の立場であっても不動産売却をすべきかどうか、もう一度検討し、本当に必要な処分なのか判断することが重要といえるでしょう。