相続した不動産が空き家の場合は速やかな不動産売却が得策

 

親が亡くなると即時に遺産相続が行われますが、相続した資産のほとんどが土地や家などの不動産ということが少なくありません。また、相続人が自分の家を所有していると、相続した親の家が「空き家」になってしまうケースがよくあります。

 

ただ、空き家のまま放置するわけにはいかないため、不動産売却の形で空き家を処分する必要があります。

 

社会問題化した空き家の放置

近年、空き家に対する苦情の増加が社会問題化しており、その原因には以下などが挙げられます。
・倒壊や火事の危険性
・害虫の発生などによる衛生上の問題
・町の景観の破壊

 

家の建っている土地に対する税金の軽減措置

実は、空き家のまま放置しているのは税金対策という面がありました。不動産を所有している人には、｢固定資産税｣や｢都市計画税｣などの税金が課されます。

 

家の無い更地の場合は規定通りの高い税率を課されますが、土地の上に家が建っていると、固定資産税と都市計画税において以下のような軽減措置を受けられます。

 

①土地の面積が200平方メートル以下
・固定資産税：6分の1
・都市計画税：3分の1

 

②土地の面積が200平方メートル超（200平方メートルを超える部分）
・固定資産税：3の1
・都市計画税：3の2

 

上記のような優遇制度を利用することで、資産価値が目減りしません。そこで、住む予定が無くても更地にしないで空き家のまま残しておく相続人が少なくありません。

 

なお、家を撤去するにも高額な費用のかかることが空き家を放置する大きな要因の1つではあります。

 

空き家対策としての空家対策特別措置法の施行

空き家の放置が社会問題化したことで、2015年に「空家対策特別措置法」が施行されました。この法律は、安全面などの処置がなされないまま放置されている空き家を管理し、環境の保全を図ることが目的となっています。

 

空家対策特別措置法によって、自治体が空き家を「特定の状態が当てはまる空き家（特定空き家）」と判断した場合、固定資産税の軽減処置が解除されることになりました。

 

特定空き家に対する税率

特定空き家に指定されると、その土地は更地同様の税率になるため、今までの6倍の固定資産税がかかります。

 

特定空き家とは以下のような空き家を指します。

①倒壊の恐れがあり、保安上の危険のある状態
②衛生上、有害となる恐れのある状態
③景観を損なっている状態
④周辺の生活環境の保全を図るために不適切である状態

 

特定空き家として指定する手順と行政代執行

特定空き家への指定と措置は以下の通りです。

 

指導・勧告

特定空き家の疑念がある場合、役所はその空き家に立ち入り検査を行います。検査の結果、必要とあらば、所有者に対して危険物の撤去や破損個所の修繕など、適切な対策の指導や勧告を行います。

 

命令

指導、勧告に従わない場合は命令が下されます。

 

軽減措置の解除

指導、勧告、また命令に従わず、適切な対応をしなかった場合、当該空き家は特定空き家として指定され、固定資産税や都市計画税の減税措置が解除されます。

 

行政代執行

処置の緊急性が高いと判断されると、役所が所有者に代わって空き家を解体する｢行政代執行｣が行われます。その場合の解体費用は所有者に請求されます。行政代執行の費用は税金債務として扱われるため、仮に支払われない場合は強制的に所有者の財産が差押さえられます。

 

なお、特定空き家に指定されたとしても、指導内容を履行すれば指定が解除され、税金の軽減措置が復活します。

 

空き家としての不動産売却の手順

空き家の不動産売却の手順は以下の通りです。

 

市場調査

まず、現在の不動産市場の動向を調査します。地域の需要や価格動向を把握することは、適切な売却価格の設定や不動産売却戦略を立てるうえで重要になります。

 

リフォーム・インスペクション

空き家は長期間放置されていることが多いため、売却前に入念なチェックが必要です。内部や外部の老朽化を確認し、修繕やリフォームなどを行うことで、建物に対する資産価値を維持できます。

 

実は、空き家の資産価値を高める方法として、「インスペクション」があります。インスペクションとは「点検、検査」を意味するもので、家の構造や耐力、雨水の浸入、床下の腐食などを専門家がチェックします。

 

インスペクションに合格することで、主に以下の3つのメリットがあります。

 

①設定価格での売却
インスペクションに合格したことは設定価格の正当性の証となり、スムーズな売却が可能になります。

 

②売主・買主への安心感の付与
民法の改正により、契約不適合責任の規定が設けられたことで、売主にはより強い責任が課せられるようになりました。インスペクションに合格すると売買契約書にその旨を記載できるため、瑕疵に対する不安が減少します。つまり、売主と買主共に安心感を得られます。

 

③既存住宅売買瑕疵担保保険の付帯が可能
インスペクションの合格によって、「既存住宅売買瑕疵担保保険（通称、瑕疵担保保険）」に加入できます。従って、仮に瑕疵が発見された場合、修理費用は保険で賄えます。

 

不動産業者の選定

不動産売却では通常、不動産業者に売却を依頼することになります。不動産業者を選定する場合は複数の業者の中から、実績や評判、手数料などを比較検討します。

 

なお、査定価格だけではなく、担当者の信頼性の高い対応が非常に重要であり、円滑な不動産売却に大きく影響します。

 

空き家の査定

空き家の現在の市場価値を知るため、不動産業者に査定を依頼します。

 

売却価格の設定

適切な売却価格の設定が円滑な不動産売却に繋がります。競合物件や地域の相場価格、家の状態などを考慮して価格を設定します。

 

契約の締結

買い手が見つかった場合は、不動産業者を通じて不動産売却契約を締結します。契約内容や条件をよく確認し、土地や建物の登記簿謄本や不動産所得税の申告書など、必要な書類を整えます。

 

金銭の授受

売却代金の授受や物件の引き渡しは、売却契約に基づいて行います。手続きは不動産売却契約書に明記された日程や方法に従います。

 

まとめ

空き家を所有している場合は賃貸などで活用するか、売却することが得策です。また、空き家をスムーズに売却する場合はインスペクションが有効です。

 

なお、不動産売却における法的な規制は地域によって異なる場合があるため、具体的な手続きや注意点については、地元の不動産業者に相談することが賢明です。