不動産売却を遺言の通りに行うには？基本的な手順を紹介！

 

遺言のとおり不動産売却をする場合、相続した人、つまり相続人が執行者となって不動産の売却を進める必要があります。

 

しかし、普段行わないような手続きを1人でするのは困難なことが多いため、必要に応じて専門家に依頼し、指定した不動産の売却を行ってもらうことがほとんどです。

 

今回は、そのような不動産売却の流れについて説明し、任せきりにならないようにするための基本的な知識を紹介しましょう。

 

遺言の流れに沿った不動産売却の基本的な流れ

不動産売却をすることを前提に遺言を残す場合、清算型遺贈（せいさんがたいぞう）と呼ばれる手続きをすることになります。

 

これは、不動産をそのまま相続させるのではなく現金にしてから相続させるといった方法です。
ここでは、その流れを紹介しましょう。

 

まず、不動産売却をする人を選びます。

 

これは遺言執行者と呼ばれるものですが、基本的には相続や不動産に精通した弁護士や司法書士、税理士などの専門家が担当します。

 

法律上は無資格の一般人（未成年者や破産者などを除く）でも行えますが、非常に専門的な手続きが求められるので専門家に依頼しましょう。

 

次に、指定した不動産売却をする人（遺言執行者）が就任したことを、各相続人に就任通知書及び遺言書の写しを送付して連絡します。
そこから遺言執行者は相続財産目録を作成して相続人に交付します。

 

そのうえで不動産売却などを進める換価処分（かんかしょぶん）を進めて現金にするのです。

 

現金にしたのち、後述する各種税金や登記費用といった経費、さらに仲介手数料などを差し引いて残額を相続した人に分配するという流れです。

 

ここまでの手続きをしたら、遺言執行者の費用を相続者が払いますが、遺言で金額が決定されていることも少なくありません。
金額が設定されていない場合は家庭裁判所に請求して、裁判所命令で支払うことになります。

 

このように清算型の不動産売却をしない場合は、別途不動産を相続して自分たちで不動産売却を進めます。

 

しかしそのような相続をした場合、次に紹介するさまざまな注意点が発生するため、もしスムーズな手続きによって不動産売却したい場合は、遺言で事前に清算型の相続を進めるのがおすすめです。

 

遺言で指定された不動産売却をする際の注意点

清算型遺贈を利用しない場合、かなり不動産売却で面倒な手続きをすることになります。
ただ、遺言で指定された不動産売却は専門家に依頼すれば、代行者としてスムーズに処理してくれます。

 

それでも、次のような注意点を知らないと思いもよらないトラブルに巻き込まれるので知っておきましょう。

・遺言で指定された不動産売却時の税金や経費
・専門家へ早めの査定をしてもらう
・正式作成された遺言の効力は大きい

 

遺言で指定された不動産売却時の税金や経費

不動産売却をはじめ、遺言の通りに財産を相続すると相続者に対して何らかの税金が発生します。
不動産売却の場合、具体的には次のような税金が発生するので注意しましょう。

・相続税
・譲渡所得税

 

まず、基本的に遺言に沿って相続したものすべてに税が発生します。
当然相続した遺産の金額が高額になるほど税金も高額となる仕組みです。

 

遺言の通りにほかの親族よりも多めに遺産を相続したとしても、それがあだとなって税金を差し引いたら、ほかの相続者よりも手元に残ったお金が少なくなる可能性すらあります。

 

なぜこのようなことが起こるのかといえば、相続税がかからない範囲の金額が設定されているからです。
その金額は次のようにして求められます。

 

相続税の基礎控除額（相続税がかからない範囲）＝3,000万円+ 600万円×法定相続人数

 

例えば、相続する人数が5人であれば、相続税がかからない範囲は6,000万円という計算になります。

 

このように税金を考えると相続者の数が多いほど相続税がかからない金額は増えるので、相続税の対象金額が引き上げられるメリットもあるのです。

 

相続税の基礎控除額までであれば、相続しても税金が発生しないので、安易に遺言にそって相続、不動産売却をするといった行為は一度立ち止まる必要があります。

 

次に譲渡所得税ですが、これは相続税とは別の税金になります。
まず、不動産を相続して、そのうえで不動産売却をした場合、その時点で別途譲渡所得税が発生します。

 

ただ、やみくもに発生するのではなく、次の式を計算して算出された金額が課税額なので、必ず発生するわけではありません。

 

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）

 

取得費は、購入時に発生した建築代金や設備費用などを指します。
また、長く住んでいた不動産は税率が低くなるといったルールもあります。

 

この点は、一度専門家に確認しておくのがおすすめです。

 

専門家へ早めの査定をしてもらう

不動産売却をする場面になって専門家に依頼するというのではなく、早めに相談するように注意しましょう。

 

なぜなら相続した不動産は、現金にしたらいくらになるか査定してもらわないと、そもそも納税額がわかりませんし、手続きも進められません。

 

買った際の金額がその通り査定額と一致するわけではありませんから、早めに査定してもらうのがおすすめです。

 

正式作成された遺言の効力は大きい

故人が正式な形に沿って作成した遺言は大きな効力を持っています。
そのため、遺言に従わずに不動産を売却することは基本的にできません。

 

加えて専門家など遺言執行者がいる場合は、遺言執行者に分配が任せられているため遺言執行者の行為を妨害しないように注意しましょう。

 

まとめ

不動産売却を遺言に沿って行う場合、その手続きは登記の変更や遺贈された場合の対応などわからないことがほとんどです。
今回は、専門家を指定して売却を進めてもらったり、相談する方法だけでなく基本的な流れについても解説しました。

 

まったく何の知識もなく依頼するよりは、基本的な知識を身に着けて対応した方が、より良い結果になることも多いため、今回紹介した知識を生かして不動産売却を進めていきましょう。

 

そうすることで、より円満でスムーズかつ誰もが満足の行く不動産の相続が可能となるはずです。