不動産売却時にローン返済が残っていたら？行うべき行動を紹介

 

住み替えなどの理由で、家などの不動産売却をする際にその不動産のローン返済が残っているというケースがあります。

 

住宅ローンが残ったままで不動産売却を行うことは不動産会社が査定を断るケースもまれにあり、ローンの処理を適切に行うことが重要になります。

 

そこで今回は、物件の売却をする際に必要な手続きの方法や、家をはじめとする不動産などの土地や建物を売却する際の注意点について解説します。

 

不動産売却はローンを返済しないと基本的にできない

最初に前提として不動産売却はローンを返済しないと基本的にできないということです。
住宅ローンを組むと、その住宅に対して抵当権と呼ばれる権利が発生します。

 

これは、住宅ローンが返済できなかった場合に、住宅ローンの返済の代わりにその住宅を金融機関が差し押さえるという権利です。
この抵当権を持っているからこそ、住宅ローンは金利が比較的安いという特徴もあります。

 

不動産売却をしてローン返済する流れ

不動産売却をしてローン返済する流れとして次のようなステップが挙げられます。

・金融機関へ連絡
・返済金額を確定
・ローンを一括返済する

 

金融機関へ連絡

最初に住宅ローンを組んでいる金融機関へ、住宅ローンを組んでいる不動産を売却する予定があることを伝えます。
これは引き渡し予定日の2か月前以前に連絡することが重要です。

 

次に不動産売却が成立して引き渡し日が決定したら、その一カ月前までに金融機関へ引き渡し日を伝えます。
すると、抵当権抹消手続きのための書類が送られてくるので、それを書きましょう。

 

返済金額を確定

同時に返済金額を確定させていきます。

 

引き渡し日と同時に一括返済するので、その日までに発生する利息を加えた最終的な返済額を計算してもらい、確定させる形です。
これは、店頭の場合数万円の手数料が発生するので注意しましょう。

 

ローンを一括返済する

不動産売却と引き渡し日に金融機関で売主、買主、そして不動産会社が集まって代金の支払いとローンの返済が行われ完了です。

 

不動産売却のローン返済で注意すべきポイントとは？

不動産売却のローン返済で注意すべきポイントとして次の点が挙げられます。

・住宅ローン減税に影響が出る
・売却額がローン返済額を下回った場合

 

住宅ローン減税に影響が出る

税金の控除に住宅ローン減税があります。
これは、ローン返済時のローン残高の一部が住民税から控除される仕組みのことです。

 

最大13年適用され、年末のローン残高の1％が控除されるなど、かなり便利な控除制度となっています。

 

ただ、住宅ローンの対象になっている不動産売却を実施してしまうと、住み替えを行った際に組んだ住宅ローンが控除されない事態に陥ることがあるのです。

 

その理由として、住宅ローン減税が満たせないことが挙げられます。

 

住宅ローン減税は、住宅ローン返済をしている方すべてが対象になると思われがちですが、実は次のような条件をクリアしていないと減税できません。

 

1．居住用財産の3,000万円の特別控除を3年間に受けていないこと
2．所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を3年間に受けていないこと
3．特定の居住用財産の買換え特例を3年間に受けていないこと

 

新しく住み替えをした場合、いずれかの特例を利用してしまうことがあり、それによって住宅ローン減税の対象から外れてしまうことがあります。

 

たとえば、不動産売却時に譲渡所得税を回避するために1の特別控除を受けるケースが見られます。

 

この制度を利用した時点で新しい住宅のローン返済に対しては、住宅ローン減税が適用されなくなるのです。
不動産売却を住み替え目的で行う場合は、1の制度を使うか、使わないかについて注意しましょう。

 

売却額がローン返済額を下回った場合

不動産売却で受け取った金額がローン返済額を下回る場合があります。
この場合は、不動産売却でローンが返済しきれないオーバーローンの状態になります。

 

オーバーローンになったケースで取る必要があるのは次の3つの資金調達方法です。

・手持ち資金から出す
・住み替えローンを申請する
・任意売却手続きをする

 

まず、最も利用したいのが自己資金からのローン返済です。
手元にある貯金などから売却金の不足分を補うという方法で、スムーズなオーバーローンの解消が可能となります。

 

これによってローン返済が残っていた状態でもローンが消滅し、不動産売却が可能となるのです。
さらに利息による余計な出費も抑えられるので、最も少ない負担でのオーバーローンの解消方法といえます。

 

次に住み替えローンを利用する手もあります。
これは、さまざまな金融機関で提供されているローンで、調べるとほとんどの金融機関で取り扱っている融資方法です。

 

仕組みとしては、不動産売却後に残ったローンと住み替えで必要になったローンをまとめて一緒に組むというものです。

 

例えば、不動産売却で残ったローンが100万円あり、新しい住宅で組んだローンが900万円あった場合は、それらを一本化して1,000万円のローンにして返済していく流れになります。

 

ただし、審査が厳しいので審査落ちのリスクがあることや利息が付くので、デメリットの多い方法です。

 

裏技的な内容として利用できるのが任意売却という手段です。
これは、ローンが残った状態（抵当権がある状態）で家などの不動産売却を許可してもらうという方法です。

 

基本的にローンが残った状態で不動産売却はできません。

 

しかし、この方法を使うことで住宅ローンを返済しつつ、不動産売却もできるという都合の良いことができてしまいます。
ただ、この方法はリスクが多いので注意が必要です。

 

なぜなら、信用情報に傷がつくため新規でローンが組みにくくなることや、金融機関に拒否されてしまうことがあるからです。
そういったリスクを取っても抵当権を外してもらいたい場合は、交渉してみましょう。

 

まとめ

家などの物件にローン返済が残った場合は、金額の多さに関係なく何らかの方法でローンを処理する必要があります。
今回は、つなぎの融資などの方法などいくつかの方法を紹介しました。

 

ただ、不動産売却額が住宅ローン残高を下回ってしまった場合は、別の方法で資金を調達し、売却後に残ったローンを返済する必要があります。

 

その点などに注意して家などの不動産売却のローン返済を行うようにしましょう。